قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید، هدف اصلی خود را شفافسازی و قانونمندسازی بازار املاک قرار داده است. این قانون با تأکید بر ثبت رسمی معاملات، قصد دارد از بروز اختلافات ملکی، سوءاستفادههای احتمالی و مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و امنیت خریداران و فروشندگان را تضمین نماید.
محمدرضا محمدحسینی
وکیل پایه یک دادگستری
براساس این قانون، هیچ معاملهای در حوزه املاک، اعم از فروش، رهن، پیشفروش، مشارکت در ساخت یا اجاره با شرط تملیک، بدون ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی معتبر شناخته نمیشود و امکان پیگیری قانونی آن در محاکم قضایی وجود ندارد.
با این حال، همانطور که هر قانون جدیدی ممکن است با چالشهایی همراه باشد، اجرای قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول نیز با مشکلاتی مواجه شده است که نیازمند تحلیل حقوقی و ارائه راهکار است. در ادامه، مهمترین نقاط ضعف این قانون با نگاهی کارشناسانه و حقوقی بررسی میشود.
۱. پیچیدگی و طولانی بودن فرآیند ثبت معاملات
۱.۱. مراحل اداری و استعلامها
ثبت رسمی یک معامله املاک مستلزم طی کردن مراحل متعدد اداری و دریافت استعلام از مراجع مختلف است؛ از جمله شهرداری، اداره دارایی و سازمان بیمه و تأمین اجتماعی. این فرآیند نیازمند تکمیل فرمها، ارائه مدارک و انتظار برای پاسخ است که میتواند موجب کندی و تأخیر شود.
۱.۲. هزینههای بالای ثبت
هزینههای ثبت رسمی، شامل مالیات نقل و انتقال، حقالثبت و حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی است. برای معاملات با ارزش بالا، مجموع این هزینهها میتواند قابل توجه باشد و انگیزه افراد برای ثبت رسمی را کاهش دهد.
۱.۳. پیامدهای عدم ثبت رسمی
پیچیدگی و هزینه بالا ممکن است افراد را به انجام معاملات به صورت عادی و غیررسمی ترغیب کند که این موضوع میتواند در آینده به اختلافات حقوقی و دعاوی پیچیده منجر شود.
۲. چالشهای مربوط به قراردادهای نوین
۲.۱. پوشش ناکافی قراردادهای نوين
قانون مذکور تمرکز اصلی خود را بر معاملات سنتی مانند فروش و رهن گذاشته و برای قراردادهای نوینی مانند مشارکت در ساخت یا پیشفروش ساختمان، مقررات جامعی ندارد.
۲.۲. ریسک حقوقی برای طرفین معامله
این محدودیت میتواند موجب بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده شده و حقوق طرفین را در معاملات پیچیده به خطر اندازد.
۲.۳. ضرورت بازنگری قانون
برای تطبیق با نیازهای بازار مدرن املاک، بازنگری و اصلاح مقررات ضروری است تا عدالت و امنیت حقوقی برای همه طرفین تضمین شود.
۳. ضعف در حمایت از خریداران با حسننیت و اشخاص ثالث
۳.۱. اثر محدودیت قانون بر خریداران
تنها افرادی که موفق به ثبت رسمی معامله شدهاند، مالکیت قانونی دارند. این محدودیت، خریداران با حسننیت را از حقوق قانونی محروم میکند.
۳.۲. مخاطرات حقوقی
اگر فروشندهای ملکی را به چند نفر به صورت عادی فروخته باشد و تنها یک نفر سند رسمی ثبت کرده باشد، فقط این فرد بهعنوان مالک قانونی شناخته میشود و سایر خریداران حقی نخواهند داشت.
۳.۳. نیاز به حمایت بیشتر
ایجاد مکانیسمهایی برای حمایت از خریداران با حسننیت و اشخاص ثالث میتواند عدالت را در معاملات افزایش دهد و اعتماد به بازار را تقویت نماید.
