یکی از موضوعات کلیدی در حقوق شهری، تمایز میان «طرحهای عمومی و عمرانی» از یک سو و «طرح تفصیلی و کاربری» از سوی دیگر است. این تفاوت در اعطای حقوق مالکانه یا تحدید آن نقش مهمی دارد و مستقیماً بر نحوه ساختوساز و میزان تراکم مجاز تأثیر میگذارد.
طرحهای عمومی و عمرانی
ناظر به پروژهها و طرحهایی هستند که برای تأمین منافع عمومی اجرا میشوند؛ مانند احداث خیابان، پارک، مدرسه، بیمارستان یا سایر تأسیسات زیربنایی که توسط بالاترین مقام دستگاه به تصویب میرسند.
طرح تفصیلی و کاربری اراضی
این طرحها به تعیین نحوه استفاده از اراضی، تراکم پایه، ارتفاع مجاز و نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) میپردازند. توسط کمیسیون ماده به تصویب میرسند و مبنای اصلی صدور پروانه ساختمانی محسوب میشوند.
در تفسیر مصوبه اعمال حقوق مالکانه ۱۱/۲/۱۱۲۰۱ و آرای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری (آرای ۷۷ و ۸۱۷ سال ۱۳۹۵ و ۲۳۷ و ۱۳۸ سال ع۱۳۸)، تفکیک این دو دسته طرح اهمیت مضاعف دارد. چراکه در اراضی فاقد طرح تفصیلی، بهرهمندی از کلیه حقوق مالکانه با رعایت حداقل ضوابط ساخت پیشبینی شده است.
تملک در طرحهای عمومی و عمرانی و آثار آن بر حقوق مالکانه
یکی از مهمترین آثار درج ملک در طرحهای عمومی و عمرانی، ایجاد حق تملک برای دستگاه اجرایی و محدود شدن حقوق مالکانه است. به محض تصویب طرح و ابلاغ آن، مالک در استفاده آزادانه از ملک با محدودیتهایی مواجه میشود؛ در حالی که حق مالکانه همچنان برای او محفوظ است.
در مواردی که دستگاه اجرایی ظرف مهلت قانونی نسبت به تملک و پرداخت حقوق مالک اقدام نکند، استمرار وضعیت بلاتکلیف موجب تضییع حقوق مالک میشود. بر همین اساس، در آرای متعدد هیئت عمومی دیوان عدالت اداری و نیز مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری، تأکید شده است.
